8月15日，蘇寧、京東、國美的“電商大戰(zhàn)”正式上演。在電子商務發(fā)達的今天，網購已經成為許多80后、90后日常生活的一部分。自限購以來，福州各種形態(tài)的城市綜合體建設如火如荼，再加上網購平臺的沖擊，面對激烈的競爭，各大城市綜合體如何脫穎而出，吸引商家、投資者和消費者?

電商夾擊榕綜合體結構性飽和

記者：城市綜合體迅速崛起，據不完全統(tǒng)計，目前福州至少有15個綜合體在建，福州綜合體是否過度飽和?

蔡?。喊次覀兪姓{的測算，1平方米的商業(yè)，需要3個客戶群體的消費，才能保證運營。而福州主城區(qū)的人口有300萬，加上八縣的人口也就800萬，從數據上去比照，目前福州的商業(yè)綜合體對整個城市來說是飽和的。

姚誠聰：從目前福州綜合體建設的情況看，按福州的人口比例和消費力的角度評測，至少是結構性飽和。光浦上就有倉山萬達、特易購，尤溪洲橋的另一頭就是萬寶商圈、蘇寧廣場，而老倉山、市中心、西區(qū)、城南等板塊從目前看是比較缺乏大型購物中心或綜合體項目。

記者：電商大戰(zhàn)，電子商務崛起，許多80后、90后對網購情有獨鐘，對城市綜合體的運營會帶來怎樣的沖擊?

蔡?。簺_擊肯定是存在的，但我認為，電子商務缺乏體驗感、有價格優(yōu)勢，所以走的還是中低端的路線，而現(xiàn)在的綜合體基本走的是中高端路線，這當中就存在差異化。

姚誠聰：從短期來看，電子商務給購物中心帶來的是壓力，但長期來看會是動力。畢竟實體店講的是體驗感，綜合體不單單是購物的功能，還能滿足消費者休閑、娛樂、餐飲等精神層面的需求，整個過程是立體化的享受，這是網上商城不具備的屬性。

突破>>求同存異綜合體同質化下的出路

記者：福州城市綜合體建設和運營是否存在同質化的競爭?如何尋求突破?

蔡?。哼@是不可避免的。綜合體的業(yè)態(tài)基本穩(wěn)定，這也就造成了目前城市綜合體在規(guī)劃建設上不可避免地存在同質化的現(xiàn)象。

姚誠聰：不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在福州的綜合體都是以輻射全市的購物中心甚至是海西第一的目標在定位，都是走輕時尚、輕奢侈的路線，這就不可避免存在同質化競爭，想要突破只能力求做到求同存異。

記者：在電子商務發(fā)達的今天，商業(yè)地產運營可以通過何種模式脫穎而出?m.hotel09.cn 品牌網

蔡俊：電子商務平臺能提供的各項相關聯(lián)的服務等相對單薄，如果綜合體在運營的時候能做到服務性、體驗感、便捷性、性價比，無疑能吸引不少商家和消費者。

姚誠聰：增加客戶體驗感，便捷性，包括停車、公交、地鐵等交通動線的完善，另外業(yè)態(tài)區(qū)分要明晰，既能一站式購物，又能滿足專業(yè)性購物需求。

記者：總結一下一個優(yōu)秀的或是成功的城市綜合體必須具備的條件?

蔡?。喝魏紊虡I(yè)中心都需要培育期，這至少需要3-5年的時間，一個優(yōu)秀的城市綜合體必須要看其運營的持續(xù)性。

姚誠聰：租售比不會超過20%，30%以上的業(yè)態(tài)差異化經營，針對性強。對資金沉淀有充分準備，耐得住磨合培育期。

城市外拓區(qū)域型商業(yè)中心是趨勢

記者：電商大戰(zhàn)來勢洶洶，地產行業(yè)是否會效仿?

蔡?。悍孔拥膶傩院碗娚坍a品不同，房子屬于大宗消費品，不可移動、不可替代，每一套都獨一無二，沒辦法做大面積的價格戰(zhàn)。

姚誠聰：從營銷角度來講，這次電商大戰(zhàn)名義上是打價格戰(zhàn)，實際上更多的還是事件營銷，收益更多的是在資本層面的運作。而對地產行業(yè)來說，更多的是營銷層面的借鑒意義。

記者：未來，整個商業(yè)地產發(fā)展的走勢?

蔡?。簠^(qū)域性商業(yè)中心會是熱點，這也對開發(fā)商的品牌、對商業(yè)規(guī)模都提出了更高的要求。

姚誠聰：城市發(fā)展外拓，區(qū)域型的商業(yè)中心會成為商業(yè)地產的發(fā)展趨勢。只是就目前來看，城市的商業(yè)發(fā)展存在集中式、單一式、爆發(fā)性的增長，開發(fā)商將面臨更大的考驗。

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